Herr M. ist verzweifelt. Sein Eigenheim ist ihm heilig und nicht zuletzt die Aussicht auf den drohenden Verlust des Häuschens hat ihn bisher davon abgehalten, zum Insolvenzrichter zu gehen.

Nun steht er mit einem Schreiben des Grundbuchamts vor mir, das ihm emotional reichlich unbeteiligt verkündet, dass für einen seiner Gläubiger eine Zwangssicherungshypothek eingetragen wurde.

Vor allem wenn Gläubiger in das Grundstück vollstreckt haben und Zwangssicherungshypotheken in das Grundstück eingetragen wurden, ist der Schuldner gut beraten, sich darüber Gedanken zu machen, ob er ein Insolvenzverfahren für seine Zwecke nutzen kann und wann der richtige Zeitpunkt für den Insolvenzantrag ist.

Die schlechte Nachricht zuerst: Im Insolvenzverfahren würde der Insolvenzverwalter versuchen, die Immobile zu Geld zu machen. Allerdings gibt es dennoch gute Chancen, nicht ausziehen zu müssen.

Das Ziel muss dabei sein, dafür zu sorgen, dass die Eintragung der Zwangssicherungshypothek nach § 88 InsO der so genannten „Rückschlagsperre“ unterfällt und deshalb mit Insolvenzeröffnung unwirksam wird oder vom Insolvenzverwalter nach §§ 129 ff. InsO angefochten werden kann.

Der Vorteil für den Eigentümer ist, dass er es dann nicht mehr mit verschiedenen Sicherungsgläubigern zu tun hat, sondern nur noch mit dem Insolvenzverwalter und der seinerzeit finanzierenden Bank und mit diesen lässt sich meist eine Lösung finden, die das Familienheim erhält – am ehesten übrigens, wenn es hoch belastet ist oder (noch besser) dem Schuldner nur eine Hälfte davon gehört.

Insbesondere hinsichtlich der Unwirksamkeit nach § 88 InsO hat der Schuldner dabei das Heft des Handelns in der Hand. Um die Vollstreckung unwirksam zu machen, ist nämlich nicht mehr erforderlich, als dass zwischen zwangsweiser Eintragung der Hypothek und der Antragstellung weniger als ein Monat vergangen sind.

Die Unwirksamkeit wirkt übrigens „absolut“, d.h., wenn das Grundstück aus dem Insolvenzbeschlag freigegeben oder das Insolvenzverfahren beendet wird, lebt diese nicht wieder auf – das Grundbuch bleibt „sauber“.  Das ist bei sonstigen Grundpfandrechten nicht der Fall: auch nach einer möglichen Restschuldbefreiung bleiben diese bestehen (§ 301 Abs. 2 Satz 1 InsO).

Wir sehen, Timing ist Alles – darüber hatte ich übrigens neulich im Hinblick auf die (theoretische) Verkürzung der Restschuldbefreiungsphase schon einmal hingewiesen.